بانکبانک و بیمه

خطر بحران بانکی با پدیده وام مسکن زیرآب

 


بحران بانکی که تحت عنوان زیر آب شناخته شده است هنگامی اتفاق می افتد که متقاضیان وام یا تسهیلات بانکی درازاء وام دریافتی ملک خود را به عنوان وثیقه در رهن بانک می گذارند، اما دراثر رکود اقتصادی خصوصا رکود در بخش املاک ارزش ملک از مبلغ وام (اصل و سود) کمتر میشود.

به گزارش (ecoideal)، بطور مثال خانه شما ۲۴۰ میلیون تومان ارزش داشته و شما با وثیقه قراردادن آن وام ۲۰۰ میلیون تومانی از بانک دریافت داشته اید. اگر پس از مدتی در اثررکود در بخش مسکن و افت قیمت املاک ارزش ملک شما به ۱۸۰ میلیون تومان برسد پدیده زیر آب برای شما اتفاق افتاده است.یعنی ارزش ملک شما در بازار از مبلغ وامی که برای آن گرفته اید کمتر است.
چنانچه پدیده زیرآب برای بخش عمده ای از مشتریان یک بانک بوجود آید، می تواند بحران پرمخاطره ای را برای آن بانک ایجاد کند ودر صورتیکه بانک نیز بخشی از منابع ودارایی های خود را صرف خرید ملک و یا سرمایه گذاری در ساخت آن کرده باشد علاوه برمشتریان ، بانک نیز گرفتار پدیده زیرآب شده و با بحران شدیدتری مواجه خواهد شد.
در این حالت اغلب وام گیرندگان تمایل و انگیزه خود را برای پرداخت اقساط وام از دست خواهند داد و ملک خود را بابت بدهی به بانک واگذار می کنند و یا به عبارتی ملک خود را غیر مستقیم بیشتر از قیمت بازار به بانک    می فروشند در این شرایط عمده منابع ودارایی های بانک تبدیل به املاک شده که ارزش آن کمتر و قابلیت نقدشوندگی آن نیز در شرایط رکود بسیار پایین است.
در آمریکا بیش از۴ /۶ میلیون خانه که با وام بانکی خریداری شده بودند دچار بحران زیر آب شدند  .طی سالهای ۲۰۰۵ و۲۰۰۶ میلادی نرخ بهره افزایش یافت و قیمت املاک نیز به سرعت رو به افزایش بود، رشد سریع قیمت مسکن و تسهیل شرایط اعطای وام باعث شد که تقاضا برای خرید ملک افزایش یابد و بیش از ۹ میلیون خانه با وام بانکی خریداری شود . اما به تدریج سیر رشد قیمت مسکن متوقف و روند نزولی به خود گرفت و با شروع رکود اوضاع اقتصادی رو به وخامت نهاد. رکود اقتصادی خصوصا رکود در بخش املاک باعث شدمردم توان بازپرداخت اقساط را ازدست بدهند و املاک به تصاحب بانکها درآید . این نقطه آغاز بحران شدید اقتصادی و بانکی در آمریکا شد. در اثر رکود ارزش ملک کمترازمیزان بدهی فرد به بانک شده بود و اندک خریداران و بنگاه های املاک موجود در بازار نیز خانه ها را به قیمت ناچیزی می خریدند که زیان بسیار بالایی برای مالک داشت .
بانکها در این شرایط ناخواسته مالک واحد های مسکونی و املاک بسیاری شدند به نحوی که ارزش آنها کمتر از مبلغ وام پرداختی شان بود ، مضاف برآنکه عدم پرداخت اقساط باعث کمبود شدید نقدینگی آنها شد و امکان فروش املاک درکوتاه مدت به هیچ عنوان امکان پذیر نبود .در این حالت ،گسترش رکود ،سقوط ارزش سهام بانکها وعدم اعتماد سپرده گذاران باعث شد در سال ۲۰۰۸ میلادی بانک لمن برادرز که قدمت صدساله داشت اعلام ورشکستگی کند. این ورشکستگی از آن جهت اهمیت داشت که پدیده زیرآب باعث شده بود که بانک مذکور با بیش از ۶۰۰ میلیارد دلار دارایی ورشکست شود و ورشکستگی بانکی با این همه دارایی تا آن زمان در هیچ کجای دنیا سابقه نداشت و باور کردنی نبود.علاوه بر یانک مذکور بحران به سرعت به تعداد دیگری از بانکها سرایت کرد ، موسسه مالی واشنگتن میوچوال با ۳۰۷میلیارد دلار دارایی ورشکست شد، موسسه مالی مریل لینچ و موسسه مالی فارگو دچار بحران مالی و نیازمند کمک دولت شدند ، بانکهای سرمایه گذاری گلدمن ساکز و مورگان استنلی و شرکت بیمه AIG به همین شکل دچار بحران شدید مالی بودند.

همچنین بخوانید

 آیا رکود در بخش مسکن و پدیده زیر آب می تواند در سایر کشورها نظیر کشور ما هم رخ دهد؟
درایران طی سالهای پس از پیروزی انقلاب با توجه به تورم بالا و در برخی سالها تورم شدید و لجام گسیخته ، همواره مواجه با افزایش ارزش املاک در رهن بانکها بوده ایم و علیرغم رکودهای مقطعی در برخی از سالها در  بخش مسکن ، افزایش حجم پول و پایه پولی و سیاست های انبساطی مانع ازکمبود نقدینگی و تداوم رکود و نهایتا پدیده زیرآب شده است . از طرفی دولتی بودن ساختار بانکها وپذیرش نقش بانک مرکزی در دفاع از سپرده ها که در اذهان عموم مردم مورد قبول واقع شده مانع از هجوم سپرده گذاران حتی در شرایط رکود شدید شده است.
لیکن با توجه به شرایط رکود اقتصادی و در صورت ادامه و تعمیق آن و وضعیت فعلی بانکها و موسسات مالی که غالبا با کمبود نقدینگی و بعضا زیان عملیاتی مواجه هستند و ترکیب دارایی های آنها که بخش عمده آن املاک در رهن و شعب خود بانکهاست (در سالهای ۸۵ تا ۹۰ با توجه به تورم شدید ، اکثر بانکها اقدام به خرید املاک و شعب ویا سرمایه گذاری در ساخت املاک از طریق شرکتهای زیر مجموعه بشکل گسترده نمودند بطوری که موجب تشدید روند افزایش قیمت املاک گردید) و همچنین نقش وعملکرد بانک مرکزی در سالهای اخیردر قبال بانکها و موسسات مالی ورشکسته، محتمل است سپرده گذاران عکس العملی متفاوت با گذشته نشان دهند .
موسسه مالی و اعتباری میزان ، ثامن الحجج و کاسپین (وبرخی دیگر) نمونه هایی از بحران بانکی در اقتصاد ایران طی ماههای اخیر بودند.  موسسه کاسپین با مجوز بانک مرکزی از ابتدای سال ۹۵ شروع به فعالیت نمود و قرار بود تمامی دارایی و بدهی های تجمیع شده  مربوط به هشت تعاونی اعتباری منحل شده را بر عهده گرفته و آن هشت تعاونی اعتباری در این موسسه ادغام شوند. اما دارایی تعاونی های منحل شده عمدتا املاک و شعب بود که یا خریداری و یا به عنوان وثیقه وام تملیک نموده بودند و بدهی هایشان سپرده های مشتریان بود و امکان تبدیل سریع دارایی ها به نقدینگی آن هم در شرایط رکود در بخش املاک و در مدت زمان کوتاه میسر نبود.و علی رغم داشتن دارایی های متعدد و املاک با ارزش مربوط به این هشت تعاونی که برخی به موسسه کاسپین تا آن زمان منتقل و برخی نیز منتقل نشده بودند. این موسسه که در اثر یک اتفاق یا سهل انگاری خود را مواجه با هجوم سپرده گذاران دیده بود ، قادر به پرداخت بدهی ها نشد و بانک مرکزی نیز نتوانست کمکی برای حل بحران موسسه مذکور نماید . ثامن الحجج نیز که با نرخ بالا سپرده جذب و عمدتا در املاک سرمایه گذاری کرده بود به همین شکل با کمبود نقدینگی رویرو شد. جدا از صدمه ای که موسسه کاسپین و مشتریان دیدند ، این بحران تغییری بود بر ذهنیت مردم و سپرده گذاران در پذیرش مجوز بانک مرکزی به عنوان پشتوانه سپرده های مردمی و حاکی از آن بود که نه تنها در ایران بلکه در تمامی دنیا بانک های مرکزی نمی توانند بدهی های یک بانک یا موسسه اعتباری را بر عهد گرفته و پرداخت کنند و لذا داشتن مجوز از بانک مرکزی ج.ا.ا نمی تواند در شرایط بحران مالی الزاما” تضمینی باشد بر پرداخت سریع و کامل سپرده های مردم حتی اگر بانک یا موسسه مالی کوچک با تعداد شعب محدود و مشتریان و تعهدات مالی کمتری به نسبت بانک های بزرگ باشد.
در واقع سپرده گذاران باید در زمان واگذاری منابع مالی خود به بانکها دقت و توجه کافی را به تذکرات مقامات بانکی داشته و بررسی کاملی نسبت به عملکرد بانک ، نرخ سود وریسکهای مرتبط با آن داشته باشند.
بحران مالی به وضعیتی اطلاق میشود که درصد قابل توجه ای از ارزش برخی دارایی ها کاهش یابد و ناتوانی در پرداخت بدهی ها بوجود آید.
واضح است که با ادامه رکود اقتصادی ، خصوصا رکود در بخش مسکن احتمال اتفاق مشابه برای سایر بانکها و موسسات مالی بسیار محتمل باشد.
در ایران مبلغ وام هایی که صرفا برای خرید مسکن داده میشود(وامهای ۲۰ میلیون تومانی که عمدتا توسط بانک مسکن پرداخت می شود) کمتر از ارزش ملک بوده و حتی در بدترین شرایط رکود بعید است ارزش ملک کمتر از اصل و سود وام شود . شاید با افزایش وام بین ۸۰ تا ۱۲۰ میلیون تومان در برخی نقاط کشور ودر صورت ادامه رکود در بخش مسکن شاهد کاهش ارزش ملک نسبت به مبلغ وام باشیم که به نظر نمی رسد تعداد آن چندان موثر باشد. در خصوص سایر وامهای خرد نیز معمولا بیش از ۷۰ درصد ارزش ملک را بانک ها وام نمی دهند.
هر چند که بخش زیادی از این نوع وام ها خرد نیزمعوق شده اند اما مشکل اصلی ، پرداخت وام و تسهیلات با مبالغ بسیار بالا به شرکتها ، موسسات ، واحدهای تولیدی و بازرگانان ، تولید کنندگان مسکن انبوه ، پروژه های تجاری، اداری و … با وثیقه ملکی به همراه تبدیل خود خواسته منابع بانکها به املاک و شعب است که در سالهای گذشته بانکها سپرده را با نرخ بالا جذب و دراملاک سرمایه گذاری می کردند . با گسترش وادامه رکود اقتصادی میزان معوقات بانکها افزایش یافت و درپی آن تعداد بسیاری از املاک شامل کارخانه، کارگاه،املاک اداری وتجاری ،مسکونی ،کشاورزی و دامداری به تملیک بانکها درآمد .
تملیک عمدتا به این علت اتفاق می افتد که در شرایط رکود امکان راه اندازی ویا ادامه فعالیت واحد تولیدی یا تجاری با مشکلات بسیاری مواجه است و از طرفی توان بازپرداخت بدهی به بانکها حتی با بخشودگی جرائم ودیرکرد و یا استمهال بدهی وجود ندارد. از سوی دیگر ارزش ملک کمتر از ارزش مجموع بدهی وام گیرنده به بانک می شود بنابراین بدون هیچ تلاش یا مقاومتی وام گیرنده ملک خود را مابه ازاء وام دریافتی به بانک واگذار میکند.تعداد بسیار زیاد واحدها تولیدی و کارخانه های تملیک شده در شهرک های صنعتی عمدتا به همین علت بوده است.
*مهم ترین فاکتور درایجاد بحران این است که چند درصد منابع وسرمایه یک بانک تبدیل به املاک شده است؟ افزایش این روند و تبدیل نقدینگی ومنابع بانکها به املاک به همراه کاهش ارزش دارایی های بانک ها باعث گسترش مطالبات غیرجاری شده ودر پی آن کاهش درآمد، افزایش هزینه ها و کاهش کارایی بانکی را به دنبال خواهد داشت .کاهش ارزش دارایی ها و کمبود نقدینگی برای پرداخت بدهی ها نشانه و علائم بحران در نظام بانکی است ودر صورت مراجعه انبوه سپرده گذارن برای دریافت طلب خود همانند ایام نوروز و یا در اثر عدم اعتماد و….شرایطی ممکن است پیش آید که کنترل آن بسیار سخت خواهد بود.
یکی از دلایل عدم تمایل بانکهای اروپایی برای ارتباط با بانک های ایرانی پس از برجام علاوه بر مسائل پول شویی و مبارزه با تروریسم ، عدم شفافیت، تراز حسابها و میزان معوقات و نقدینگی بانکهای ایرانی است .
براساس استانداردهای بین المللی نسبت مطالبات معوق به تسهیلات بانکی  حداکثر۳  تا ۴ درصد است و بالاتر از این نرخ بسیار مخاطره آمیز تلقی میشود ، با استناد به آمار رسمی نسبت مطالبات معوق به تسهیلات پرداختی در ایران ۱۱ تا ۱۵ درصد است که رقمی بالغ بر ۰۰۰/۱۰۰ میلیارد تومان است. اما با بررسی دقیق تر اسناد بانک ها بدون تردیدرقم واقعی خیلی بیشتراست.خصوصا اینکه بسیاری از تسهیلات پرداختی در زمان سررسید مجددا” تمدید می شوند. )رقمی بین ۱۵۰ تا ۲۰۰ هزارمیلیارد تومان و این در حالی است که در پایان فروردین۱۳۹۵ جمع کل سپرده های سیستم بانکی ۹۶۳هزار میلیارد تومان وتسهیلات پرداختی ۷۹۵ هزارمیلیارد تومان بوده است ) ، حال اگر در معادله ساده نظریه مقداری پول منابع بلوکه شده بانکی را با سرعت گردش پول که درایران نزدیک به ۴ است محاسبه کنیم (M*V=P*T ) رقمی معادل ۸۰۰ هزار میلیارد تومان از حجم خرید و فروش یا مبادلات کالا و خدمات در سال کاهش می یابد یعنی رقمی بالغ بر ۱۲ برابر بودجه عمرانی کشور در سال ۹۶  و علاوه برآن اگر سرعت خلق پول و (ضریب تکاثرپولی) گردش تسهیلات بانکی را نیز برآورد نماییم،  تاثیر عدم گردش این منابع در اقتصاد و تاثیر آن بر تعمیق و تشدید رکود و همچنین کاهش سودآوری و کارایی نظام بانکی بیشتر نمایان می شود.
بدیهی است با ادامه رکود اقتصادی و خصوصا رکود در بخش مسکن و وجود پدیده زیر آب که تا کنون در اقتصاد ایران تجربه نشده ، چنانچه بانکها نتوانند در کوتاه مدت نسبت به تبدیل دارایی های خود از املاک به نقدینگی اقدام کنند . کمبود منابع قادر است  بحران مالی و بانکی را ایجاد و به سرعت از بانکی به بانک دیگر گسترش دهد. شاید تفاوت در ساختار اقتصادی و بانکی ایران باعث شود وقوع پدیده وام مسکن زیرآب به همان شکل و شمایل متداول صورت نگیرد اما نشانه هاوعلائم این پدیده درشرایط فعلی نظام بانکی(خصوصا کمبود نقدینگی ،معوقات بالا و رکود اقتصادی ) هر روز آشکارتر می شود و محتمل است ادامه رکود در بخش مسکن و بلوکه شدن دارایی ها و منابع بانکها در این بخش سیستم بانکی را به شکل جدید ومتفاوتی با پدیده زیر آب روبرو کند . دراین راستا اقداماتی از طرف وزارت امور اقتصادی ودارایی ، بانک مرکزی وهریک از بانکها متناسب با وظایف و اختیارات قانونی و شرایط خاص هربانک برای جلوگیری از بحران احتمالی می توان تعیین نمود.

 

همچنین بخوانید

دکمه بازگشت به بالا